Будапешт залишається найдорожчим із трьох великих ринків новобудов Центральної Європи — близько €5,2 тис. за кв. м. У Варшаві ціна нижча, а в Бухаресті — майже вдвічі нижча.
Але для інвестора різниця в ціні не означає різницю в прибутковості: податки, обробка та вартість землі помітно змінюють кінцеву вартість житла. Такі результати порівняння ринків Будапешта, Варшави та Бухареста, підготовленого девелопером Cordia, пише logos-pres.md із посиланням на CIJ World.
Ціни на новобудови в Будапешті, Варшаві та Бухаресті
У кінці першого кварталу середня ціна нового житла в Будапешті перевищила 1,9 мільйона форинтів (€5,2 тис. за кв. м). Незалежні дані Національного банку Угорщини дають близький результат — €5,1 тис. за кв. м.
У Варшаві середня ціна пропозиції в новобудовах становила 19 358 злотих (€4,5 тис. за кв. м). При цьому реально продані квартири коштували в середньому 17 449 злотих (€4 тис. за кв. м). У нових проєктах ціна перевищувала €4,6 тис.
У Бухаресті вхідний квиток помітно нижчий. Середня ціна нового житла у березні становила близько €2,54 тис. за кв. м, а у липні, за даними Imobiliare.ro, зросла до €2,62 тис. — на 12,5% більше, ніж роком раніше. Таким чином, за ціною купівлі Бухарест поки зберігає помітну перевагу. Але подальший розрахунок для інвестора вже не такий очевидний.
Вартість обробки та податки
У Польщі нові квартири часто продаються без повної внутрішньої обробки. Покупцю доводиться додатково платити за ремонт і обладнання, перш ніж житло можна буде використовувати або здавати в оренду.
Важливу роль у ціноутворенні відіграють і податки:
- В Угорщині для відповідних вимогам нових житлових об’єктів діє 5-відсоткова ставка ПДВ.
- У Польщі ставка становить 8% для житлової нерухомості площею до 150 кв. м, а площа понад цього порогу оподатковується за ставкою 23%.
- У Румунії стандартна ставка ПДВ становить 21%.
Вартість землі та будівництва
Різниться і вартість землі. За оцінкою Cordia, у Варшаві земельна складова в розрахунку на квадратний метр більш ніж удвічі вища, ніж у Будапешті та Бухаресті. При цьому будівництво у Варшаві та Бухаресті обходиться приблизно на 25–33% дешевше, ніж у Будапешті.
Рентна прибутковість
Для орендного бізнесу картина знову змінюється. Cordia оцінює валову прибутковість польських об’єктів приблизно в 4,5–6%, а бухарестських — у 5–6%. Ці показники є оцінкою девелопера, а не єдиною статистикою всього ринку.
Варшава компенсує високу вартість житла великим ринком праці та стійким попитом на оренду. Бухарест пропонує нижчий поріг входу, але ціни тут ростуть швидше. Будапешт залишається найдорожчим із трьох ринків, однак нижча ставка ПДВ для відповідних нових об’єктів покращує економіку купівлі.
Висновок для інвесторів
В результаті інвестору доводиться рахувати не вартість одного квадратного метра, а всю угоду: ціну квартири, податок, обробку, витрати на утримання, потенційну орендну плату та вартість майбутнього продажу. Саме тому квартира за €2,6 тис. за кв. м у Бухаресті не обов’язково виявиться вигіднішою інвестицією, ніж об’єкт за €4–5 тис. у Варшаві або Будапешті.